L'immobilier en Bulgarie
Des prix parmi les plus bas de l'Union, un achat libre pour les citoyens européens depuis 2014, et une procédure courte, à condition de ne pas sauter la vérification juridique.
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Ce que l'on achète, et à quel prix
Un appartement neuf en bord de mer Noire s'acquiert à partir de 50 000 euros. Un logement de standing au centre de Sofia reste sous les 200 000 euros dans la plupart des quartiers recherchés. L'écart avec Paris ou Lyon n'est pas de quelques points : il est d'un facteur cinq à dix.
Depuis le 1erjanvier 2014, un ressortissant de l'Union européenne achète en Bulgarie sans restriction, terrains compris, avec les garanties du droit européen. Les frais d'acquisition représentent 4 à 7 % du prix, vérification juridique par un avocat comprise, la seule dépense de ce parcours qu'il ne faut jamais économiser.
Côté rendement, les meilleures performances brutes se trouvent en location saisonnière sur le littoral et à Bansko en saison de ski, entre 8 et 12 %. En longue durée dans les grandes villes, la fourchette réaliste est de 4 à 6 %. Les revenus locatifs sont imposés à 10 %, ce qui change nettement le calcul par rapport à la France.
| Zone | Prix au m² | Tendance |
|---|---|---|
| Sofia, centre | 1 500 à 3 000 €/m² | En hausse |
| Grandes villes (Plovdiv, Varna, Burgas) | 800 à 2 000 €/m² | Stable à en hausse |
| Stations de la mer Noire | 500 à 1 200 €/m² | Stable |
| Bansko et la montagne | 700 à 1 300 €/m² | En hausse |
| Villes secondaires et campagne | 200 à 600 €/m² | Variable |
Source · Biens résidentiels standard, observations 2025-2026. Le détail ville par ville figure sur le guide d'achat.
Où acheter, selon votre objectif
| Objectif | Où regarder | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|---|
| Y vivre à l'année | Plovdiv, Varna, Sofia | Services, soins, écoles, marché de la revente |
| Résidence secondaire | Sozopol, Nessebar, côte sud | Vie hors saison, copropriété entretenue |
| Louer à la saison | Sunny Beach, Bansko | 8 à 12 % brut, mais quatre mois par an |
| Louer à l'année | Sofia, Plovdiv | 4 à 6 % brut, vacance locative faible |
| Le prix le plus bas | Villages de l'intérieur | Revente très difficile, réseaux vétustes |
La différence la plus mal anticipée est celle entre la côte nord et la côte sud. Les grandes stations du nord (Sunny Beach, Golden Sands) vivent quatre mois par an : commerces fermés, copropriétés désertes, chauffage à l'arrêt de novembre à avril. Sozopol, Nessebar et les villages du sud gardent une population à l'année.
L'autre écart tient à la revente. Un appartement à Plovdiv ou à Varna se revend. une maison de village achetée 15 000 euros ne trouve pas d'acheteur, parce que le marché local n'existe pas et que les réseaux d'eau et d'électricité y demandent des travaux que le prix d'achat ne laisse pas deviner.
Où les prix se situent
Ce qui s'ajoute au prix
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe de mutation immobilière | 2 à 3 % du prix |
| Frais de notaire | environ 1 % |
| Commission d'agence, le cas échéant | 2 à 3 % |
| Enregistrement cadastral | environ 0,1 % |
| Avocat, vérification juridique | 500 à 1 500 € |
Source · La taxe de mutation est votée par la commune, d'où l'écart d'un point d'une ville à l'autre. Détail de la procédure sur le guide d'achat.
Ce qu'il en coûte de garder
| Poste | Montant annuel | Base |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 0,01 à 0,45 % de la valeur fiscale | Votée par la commune |
| Taxe sur les déchets | variable selon la commune | Souvent liée à la surface |
| Charges de copropriété, ville | 2 à 5 € du m² par an | Sans ascenseur ni piscine |
| Charges, résidence balnéaire | 8 à 15 € du m² par an | Piscine et espaces verts |
| Impôt sur les loyers | 10 % après abattement de 10 % | Si le bien est loué |
Source · Pour un appartement de 80 000 euros à Varna, l'ensemble taxe foncière et déchets se situe couramment entre 80 et 200 euros par an. C'est l'écart avec la France qui frappe le plus les acheteurs.
Les trois pièges
Acheter sans avocat indépendant. Celui de l'agence n'est pas le vôtre. La vérification porte sur le titre de propriété, les servitudes, les dettes de copropriété et l'existence réelle du permis de construire. Elle coûte 500 à 1 500 euros et c'est la ligne du budget à ne jamais supprimer.
La vente sur plan sans séquestre. Les fonds doivent être séquestrés jusqu'à la livraison. Des promoteurs ont disparu en cours de chantier, et les acheteurs qui avaient payé directement n'ont rien récupéré.
Les charges de copropriété d'une station balnéaire. Elles courent toute l'année sur un bien exploitable quatre mois, entre 8 et 15 euros du mètre carré et par an dans les résidences avec piscine. Sur un appartement de 60 m², cela fait jusqu'à 900 euros annuels avant le premier loyer encaissé.
Par où commencer
Acheter en BulgariePrix au m² par ville, procédure en cinq étapes, frais réels et fiscalité.
Une résidence secondaire sur la mer NoirePrix par station, rendement saisonnier réel et pièges de la vente sur plan.
Investir en BulgarieRendements comparés par secteur, aides publiques et risques à connaître.Ce qui décide vraiment
Y résiderez-vous ? Une résidence secondaire sur le littoral et un logement à l'année ne se cherchent pas aux mêmes endroits : hors saison, des stations entières ferment. Le comparatif des villes bulgares aide à trancher.
Serez-vous résident fiscal ? Le statut change l'imposition des loyers et des plus-values. Voyez la flat tax à 10 % et la convention fiscale France-Bulgarie .
Achetez-vous en nom propre ? Pour un logement, oui, dans la quasi- totalité des cas. Une société EOOD ne se justifie qu'au-delà d'une activité locative véritablement commerciale.
Questions fréquentes sur l'immobilier en Bulgarie
Quel est le prix moyen d'un bien immobilier en Bulgarie ?
Le mètre carré va de 200 euros dans les villages de l'intérieur à 3 000 euros au centre de Sofia. Un appartement neuf en bord de mer Noire commence autour de 50 000 euros, un logement de standing au centre de la capitale reste sous les 200 000 euros dans la plupart des quartiers recherchés.
Un Français peut-il acheter une maison en Bulgarie ?
Oui, sans restriction depuis le 1er janvier 2014, terrain compris, avec les garanties du droit européen. Seules les terres agricoles restent soumises à une condition de résidence préalable en Bulgarie. Acheter sans y résider suppose d'obtenir un numéro fiscal bulgare, ce qu'un avocat fait par procuration.
Où acheter de l'immobilier en Bulgarie ?
Cela dépend de l'objectif. Pour vivre à l'année, Plovdiv et Varna offrent le meilleur rapport entre prix, services et revente. Pour une résidence secondaire, la côte sud (Sozopol, Nessebar) reste vivante hors saison, contrairement aux grandes stations. Pour du rendement saisonnier, Sunny Beach et Bansko, en acceptant quatre mois d'exploitation par an.
Combien coûte réellement une acquisition, frais compris ?
Entre 4 et 7 % du prix : 2 à 3 % de taxe de mutation, environ 1 % de notaire, 2 à 3 % de commission d'agence le cas échéant, 0,1 % d'enregistrement cadastral, et 500 à 1 500 euros d'avocat. Cette dernière ligne est la seule du parcours qu'il ne faut jamais économiser.
Quel rendement locatif espérer en Bulgarie ?
8 à 12 % brut en location saisonnière sur le littoral ou à Bansko, mais sur quatre mois d'exploitation seulement, charges de copropriété et gestion déduites. En longue durée dans les grandes villes, comptez 4 à 6 % brut. Les loyers sont imposés à 10 % après un abattement forfaitaire de 10 %.
Faut-il créer une société pour acheter ?
Pour un logement, non : l'acquisition en nom propre suffit à un citoyen de l'Union. Une EOOD ne se justifie qu'au-delà d'une activité locative véritablement commerciale, où l'impôt sur les sociétés à 10 % et la limitation de responsabilité aux apports prennent du sens.