Acheter un bien immobilier en Bulgarie
Prix au m² ville par ville, procédure d'achat en cinq étapes, frais réels et fiscalité : ce qu'il faut savoir avant de signer quoi que ce soit.
Mis à jour le
Qui peut acheter, et quoi
Depuis le 1erjanvier 2014, un ressortissant de l'Union européenne achète en Bulgarie exactement comme un citoyen bulgare : appartement, maison, terrain à bâtir, terre agricole ou forestière. Aucune autorisation préalable, aucune structure intermédiaire à monter.
Ce point mérite d'être souligné parce que beaucoup d'articles en ligne décrivent encore l'état du droit d'avant 2014, où l'achat de terrains passait obligatoirement par une société bulgare.
Les prix au m², ville par ville
| Ville ou zone | Prix minimum | Prix maximum | Tendance |
|---|---|---|---|
| Sofia, centre | 1 500 € | 3 000 € | En hausse |
| Sofia, périphérie | 900 € | 1 500 € | En hausse |
| Plovdiv | 800 € | 1 400 € | En hausse |
| Varna | 1 000 € | 2 000 € | Stable |
| Burgas | 800 € | 1 400 € | Stable |
| Sunny Beach | 500 € | 900 € | Stable |
| Sozopol | 700 € | 1 200 € | En hausse |
| Bansko | 700 € | 1 300 € | En hausse |
| Veliko Tarnovo | 500 € | 900 € | Stable |
| Villes secondaires | 200 € | 600 € | Variable |
Source · Biens résidentiels standard, observations 2025-2026. Les prix varient fortement selon l'état, l'étage et la localisation précise.
Acheter, étape par étape
01Trouver le bien
02Faire vérifier le titre de propriété
03Signer le compromis (предварителен договор)
04Passer l'acte notarié (нотариален акт)
05Enregistrer et payer les taxes
Ce qui s'ajoute au prix affiché
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe de mutation immobilière | 2 à 3 % du prix |
| Frais de notaire | environ 1 % |
| Commission d'agence, le cas échéant | 2 à 3 % |
| Enregistrement cadastral | environ 0,1 % |
| Avocat, vérification juridique | 500 à 1 500 € |
La fiscalité immobilière
- Taxe foncière annuelle : 0,01 à 0,45 % de la valeur cadastrale, très inférieure à la valeur de marché. En pratique, quelques dizaines d'euros par an pour un appartement.
- Taxe sur les ordures ménagères : fixée par la commune, de 50 à 200 euros par an.
- Revenus locatifs : imposés à 10 %, après un abattement forfaitaire de 10 % pour frais, soit 9 % du loyer brut.
- Plus-value : exonérée si le bien est votre résidence principale depuis plus de trois ans, ou si vous détenez moins de deux biens. Sinon, 10 % sur la plus-value nette.
Le cadre général est détaillé sur notre page consacrée à la flat tax à 10 %, et la répartition avec la France sur celle de la convention fiscale France-Bulgarie .
Ce qu'il faut faire vérifier
| Point | Ce qu'on cherche | Le risque si on saute |
|---|---|---|
| Titre de propriété | Chaîne complète des propriétaires successifs | Un héritier non déclaré revendique le bien |
| Registre des charges | Hypothèques, saisies, dettes de copropriété | La dette suit le bien, pas le vendeur |
| Permis de construire | Existence et conformité de l'acte 16 | Un immeuble non réceptionné, impossible à revendre |
| Cadastre | Surface réelle contre surface annoncée | Jusqu'à 15 % d'écart sur les biens anciens |
| Servitudes | Droits de passage, vues, mitoyenneté | Un voisin construit devant votre vue de mer |
Source · L'acte 16 est le certificat de réception d'un immeuble neuf. Sans lui, le bien ne peut être ni raccordé définitivement, ni revendu normalement. C'est le premier document à demander sur une vente sur plan.
Payer, et avec quel argent
La très grande majorité des achats étrangers se font comptant. Les banques bulgares prêtent aux non-résidents, mais à des conditions qui découragent : apport de 30 à 50 %, taux supérieurs à ceux du marché français, et un dossier qui demande des revenus prouvés localement.
L'alternative courante est un crédit adossé à un bien détenu en France, ou un rachat de crédit. Compte tenu des montants en jeu, souvent inférieurs à 100 000 euros, c'est fréquemment la solution la plus simple. Ouvrir un compte bancaire bulgare reste nécessaire pour les charges et les taxes locales.
Les fonds transitent par un compte de séquestre, jamais directement vers le vendeur ou le promoteur. C'est la règle qui a protégé les acheteurs quand des promoteurs ont disparu en cours de chantier sur le littoral.
Agences connues des acheteurs étrangers
Bulgarian Properties
L'une des plus grandes agences nationales, présente dans toutes les régions. Site en anglais, large portefeuille résidentiel et commercial.
Address Real Estate
Réseau national avec des bureaux à Sofia, Plovdiv et Varna. Orienté résidentiel haut de gamme et investissement locatif.
BG Estates
Biens de prestige et résidences secondaires, sur la côte et à Sofia. Service en plusieurs langues, dont le français.
Questions fréquentes sur l'immobilier en Bulgarie
Un Français peut-il acheter un bien en Bulgarie ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2014, les citoyens de l'Union européenne achètent librement tout type de bien en Bulgarie, terrains compris. Avant cette date, l'acquisition de terres agricoles et forestières était restreinte. Aujourd'hui les mêmes droits s'appliquent, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain à bâtir.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat ?
Comptez 4 à 7 % du prix : taxe de mutation de 2 à 3 %, frais de notaire d'environ 1 %, commission d'agence de 2 à 3 % s'il y a agence, enregistrement cadastral d'environ 0,1 %. À cela s'ajoutent les honoraires de l'avocat chargé de la vérification juridique, de 500 à 1 500 euros, qui ne sont pas une option.
Peut-on acheter sans résider en Bulgarie ?
Oui. Un non-résident peut acheter, mais il lui faut un numéro fiscal bulgare, obtenu auprès de l'administration fiscale (NRA). Un avocat ou un agent immobilier peut accomplir cette démarche par procuration. Attention : certains avantages fiscaux restent réservés aux résidents fiscaux bulgares.
Les rendements locatifs sont-ils bons ?
Les rendements bruts vont de 3 à 7 % selon la zone. Les meilleures performances se trouvent sur le littoral en location saisonnière, 6 à 8 % bruts à Sunny Beach ou Sozopol, à Sofia en location longue durée, 4 à 5 %, et à Bansko, 5 à 6 %. Les revenus locatifs sont imposés à 10 %, sans tranches progressives.
