Citoyens UE : accès libre depuis 2014
Depuis le 1er janvier 2014, les ressortissants de l'Union européenne peuvent acheter tout type de bien immobilier en Bulgarie, y compris des terrains agricoles et forestiers, sans restriction. Vous bénéficiez exactement des mêmes droits qu'un citoyen bulgare.
Prix de l'immobilier par ville en 2026
Les prix bulgares restent parmi les plus abordables de l'UE, mais le marché est en progression constante, notamment à Sofia et dans les zones touristiques. Voici une estimation des prix au m² selon les principales villes et zones.
| Ville / Zone | Prix min. /m² | Prix max. /m² | Tendance |
|---|---|---|---|
| Sofia centre | 1 500 € | 3 000 € | Hausse |
| Sofia périphérie | 900 € | 1 500 € | Hausse |
| Plovdiv | 800 € | 1 400 € | Hausse |
| Varna | 1 000 € | 2 000 € | Stable |
| Burgas | 800 € | 1 400 € | Stable |
| Sunny Beach | 500 € | 900 € | Stable |
| Sozopol | 700 € | 1 200 € | Hausse |
| Bansko | 700 € | 1 300 € | Hausse |
| Veliko Tarnovo | 500 € | 900 € | Stable |
| Villes secondaires | 200 € | 600 € | Variable |
Prix estimatifs pour des biens résidentiels standard. Données observées 2025-2026. Les prix varient selon l'état, l'étage et la localisation précise.
Procédure d'achat en 5 étapes
Trouver le bien
Les portails immobiliers bulgares les plus utilisés sont Imoti.net, Homes.bg et Imot.bg. Les agences françaises ou francophones spécialisées en Bulgarie peuvent aussi faciliter la recherche à distance. Une visite physique est toujours recommandée avant de s'engager.
Vérification juridique
Avant tout compromis, faites vérifier le titre de propriété par un avocat bulgare. Il contrôlera l'absence d'hypothèques, de servitudes cachées, de litiges successoraux ou d'irrégularités cadastrales. Cette étape coûte généralement 500 à 1 500 € mais elle est indispensable.
Compromis de vente (предварителен договор)
Le compromis est un contrat privé entre acheteur et vendeur. Il précise le prix, les modalités de paiement et les conditions suspensives. Un acompte de 10% est généralement versé à la signature. Faites traduire et vérifier ce document par votre avocat.
Acte notarié (нотариален акт)
Le transfert de propriété s'effectue par acte notarié devant un notaire public bulgare. Les deux parties (ou leurs représentants munis d'une procuration) doivent être présentes. Le notaire vérifie les titres, rédige l'acte et procède à la lecture publique. Le paiement du prix solde a lieu à cette étape.
Enregistrement et taxes
L'acte notarié est enregistré au registre foncier (Агенция по вписванията) le jour même ou le lendemain. Les taxes de mutation (2-3%) et les frais d'enregistrement (0,1%) sont payés à cette étape. Vous recevez ensuite un extrait du registre foncier qui confirme votre propriété.
Numéro fiscal (TIN) pour les non-résidents
Si vous achetez en Bulgarie sans y résider fiscalement, vous aurez besoin d'un numéro fiscal bulgare (TIN). Ce numéro s'obtient auprès de l'administration fiscale bulgare (NRA) sur présentation de votre passeport. Un avocat ou agent immobilier peut effectuer cette démarche pour vous dans le cadre d'une procuration.
Fiscalité immobilière en Bulgarie
La fiscalité immobilière bulgare est simple et avantageuse :
- Taxe foncière annuelle : 0,01 à 0,45% de la valeur cadastrale (généralement très inférieure à la valeur de marché). En pratique, quelques dizaines d'euros par an pour un appartement.
- Taxe sur les ordures ménagères : variable selon la commune, généralement 50 à 200 € par an.
- Revenus locatifs : imposés à 10% flat (moins 10% d'abattement forfaitaire pour frais), soit une imposition réelle de 9% du loyer brut.
- Plus-value immobilière : exonérée si le bien est votre résidence principale depuis plus de 3 ans, ou si vous détenez moins de 2 biens immobiliers. Sinon, imposée à 10% sur la plus-value nette.
Agences immobilières recommandées
Plusieurs agences immobilières bulgares ont une expérience reconnue avec les acheteurs étrangers et proposent des services en anglais ou en français.
Bulgarian Properties
L'une des plus grandes agences nationales, présente dans toutes les régions. Site en anglais, large portefeuille de biens résidentiels et commerciaux.
Address Real Estate
Réseau national avec bureaux à Sofia, Plovdiv et Varna. Spécialisé dans les biens résidentiels premium et les investissements locatifs.
BG Estates
Agence spécialisée dans les biens de prestige et les résidences secondaires sur la côte et à Sofia. Services en plusieurs langues dont le français.
Résidence secondaire en mer Noire
La côte bulgare de la mer Noire est l'une des destinations les plus attractives pour les résidences secondaires : prix bas, mer chaude, bonne desserte aérienne depuis la France.
Guide résidence secondaire mer NoireQuestions fréquentes sur l'immobilier en Bulgarie
Un citoyen français peut-il acheter un bien immobilier en Bulgarie ?
Oui, depuis le 1er janvier 2014, les citoyens de l’UE (dont les Français) peuvent acheter librement tout type de bien immobilier en Bulgarie, y compris des terrains. Avant cette date, l’achat de terrains agricoles et forestiers était restreint. Aujourd’hui, les mêmes droits s’appliquent qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à bâtir.
Quels sont les frais à prévoir en plus du prix d'achat ?
Comptez environ 4 à 7% du prix d’achat en frais supplémentaires : taxe de mutation immobilière (2 à 3%), frais de notaire (environ 1%), commission agence (2 à 3% si agence), frais d’enregistrement cadastral (environ 0,1%). Un avocat local est fortement recommandé pour la vérification juridique (honoraires : 500 à 1 500 €).
Est-il possible d'acheter en Bulgarie sans y résider ?
Oui. Les non-résidents peuvent acheter en Bulgarie. Vous aurez cependant besoin d’un numéro fiscal bulgare (TIN/EGN/LNCh), obtenu via l’administration fiscale bulgare (NRA). Un avocat ou un agent immobilier peut vous aider dans ces démarches à distance. Notez que certains avantages fiscaux sont réservés aux résidents fiscaux bulgares.
Les rendements locatifs sont-ils bons en Bulgarie ?
Les rendements locatifs bruts varient de 3 à 7% selon la zone. Les meilleures performances se trouvent sur la côte de la mer Noire (location saisonnière : 6-8% brut à Sunny Beach ou Sozopol), à Sofia (location longue durée : 4-5%) et à Bansko (location ski et numérique : 5-6%). La fiscalité des revenus locatifs est de 10% flat, sans tranches progressives.